Bạn 'Hà Anh Tuấn - Email: ' hỏi:
Tôi ở quận HBT, hà nội muốn nhờ VP làm cho sổ đỏ, gia đình có mua căn nhà 28 m2 từ năm 1998 có giấy tờ mua bán bằng giấy viết tay có UBND Phường đóng dấu xác nhận,và đã nhập khẩu về ở từ năm 1998 nhưng chủ nhà hiện muốn cò quay đòi tôi một khoản tiền lớn. Vậy VP có thể làm giúp SĐ cho tôi được không, UBND Phường rất ủng hộ tôi đã có đơn nhiều cấp nhưng chưa được giải quyết. Rất mong sự giúp đỡ của VP. Xin cảm ơn
Chào anh Tuấn, rất cảm ơn anh đã tin tưởng và chia sẽ khó khăn với chúng tối. Đối với vụ việc của anh thì căn cứ vào các quy định:
Mục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyết Số: 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 Về việc giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất được xác lập sau ngày 15/10/1993 quy định:
"2.3. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau này 15/10/1993
a. Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo qui định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711 của Bộ luật Dân sự, khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai năm 1993 và khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2003, thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:
a.1. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;
a.2. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;
a.3. Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;
a.4. Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003;
a.5. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo qui định của pháp luật;
a.6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.
b. Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đầy đủ các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a gia tiểu mục 2.3 mục 2 này.
b.1. Đối với hợp đồng được giao kết trước ngày 01/7/2004 vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nhưng đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, mà có phát sinh tranh chấp, nếu từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.
b.2. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2, 3 mục 2 này, nhưng sau đó đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.
b.3. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch."
Theo đó đối với trường hợp của anh, bên chuyển nhượng không thực hiện nghĩa vụ để thực hiện cho anh sang tên sổ đỏ, anh có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân quận Hai Bà Trưng, yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng có hiệu lực. Sau khi bản án có hiệu lực thì anh có thể sử dụng bản án này để đi làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Để được tư vấn chi tiết và cụ thể, anh có thể vui lòng liên hệ, đến trực tiếp văn phòng để được Luật Hải Nguyễn thẩm định hồ sơ và tư vấn chi tiết. Thân!
Công ty luật Hải Nguyễn và Cộng sự
-------------------
Địa chỉ: Số 11 – Tổ 44, ngõ 195, đường Trung Kính, Cầu Giấy, Hà Nội
Hotline: 0973 509 636/ 0907 509 636