cho em hỏi: Trong trường hợp bên A chuyển nhượng tài sản chưa có quyền sở hữu tại thời điểm giao kết nhưng đang làm thủ tục hợp thức hóa quyền sở hữu, có quy định nào của BLDS coi đây là hợp đồng giao kết có điều kiện không?

Kính gửi Quý vị, 

Chúng tôi xin trân trọng cảm ơn Quý vị đã tin tưởng công ty Luật Hải Nguyễn và cộng sự. 

Liên quan đến câu hỏi nên trên của Quý vị, chúng tôi xin được trả lời như sau:

Câu hỏi từ phía Quý vị không cụ thể tài sản muốn chuyển nhượng là tài sản gì. GIả sử nếu tài sản QUý vị đề cập đến là bất động sản, cụ thể như nhà ở muốn chuyển nhượng, thì hợp đồng chuyển nhượng chỉ có giá trị khi được công chứng hoặc chứng thực tại văn phòng công chứng (nơi có đất) hoặc UBND xã/phường (nơi có đát). 

Để có thể công chứng được hợp đồng chuyển nhượng tài sản bất động sản, Quý vị phải có được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài ànn gắn liền trên đất. Nếu đang trong quá trình làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất, hợp đồng chuyển nCả ợng tài sản bất động sản của Quý vị sẽ không được công chứng, và không có hiệu lực. Quý vị có thể lựa chọn 2 hình thức sau: 

1. Hợp đồng ủy quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất. Đối với hợp đồng này, bên được ủy quyền (bên nhận chuyển nhượng) có thể sử dụng bất động sản tùy ý trừ việc chuyển nhượng cho 1 ben thứ ba. Sau khi có được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất, 2 bên tiếp tục lập hợp đồng chuyển nhượng bất động sản tại Văn phòng công chứng. Phương án này có chút rùi ro nếu như bên ủy quyền (bên chuyển nhượng) thay đổi ý kiến không ký vào hợp đồng chuyển nhượng sau này. 

2. Lập vi bằng việc chuyển nhượng bất động sản. Vi bằng được lập bởi 1 tổ chức có tên Thừa Phát lại. Văn bản này, xác định 1 bên đồng ý chuyển nhượng tài sản bất động sản và 1 bên đồng ý đã trả chi phí cho việc chuyển nhượng đó. 2 bên cùng thỏa thuận sẽ lập hợp đồng chuyển nhượng công chứng ngay sau khi có được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất. 

Cả 2 phương án trên đều có rủi ro khi 1 trong hai bên thay đổi quyết định k ký vào hợp đồng chuyển nhượng công chứng (thường là bên chuyển nhượng). Tuy nhiên, với phương án thứ 2, Quý vị có thể đảm bảo được, có tồn tại 1 giao dịch khi bên chuyển nhượng đồng ý chuyển nhượng tài sản và bên nhận chuyển nhượng đồng ý trả 1 khoản chi phí. GIao dịch trên, về lý thuyết được coi là vô hiệu do chưa có GIấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất, khi đó 2 bên sẽ hoàn trả lại những gì như ban đầu, 1 bên trả tài sản, 1 bên phải hoàn trả tiền. 

QUý vị có thể xem xét, cân nhắc lựa chọn 1 trong 2 phương án trên nếu muốn chuyển nhượng bất đống sản khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đát, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất. 

Nếu còn bất cứ thắc mắc nào khác, Quý vị có thể gửi phản hồi lại cho chúng tôi. Xin chân thành cảm ơn!