I. Thành viên hộ gia đình Gia đình có tôi 3 thế hệ (ông, bà nội, vợ chồng 3 người con trai và các cháu nội) chung sống trên một mảnh đất rộng 300 m2, sổ đỏ cấp năm 2001, đứng tên hộ gia đình, ghi tên ông nội.Nguồn gốc đất: Đất ở nông thôn được nhà nước cấp năm 1973 cho bố mẹ tôi sau khi kết hôn. Hai trong số ba người con trai đã làm nhà trên phần đất đó (làm sau khi đã kết hôn, tiền làm nhà do cả 2 vợ chồng cùng đóng góp). Năm 2014, vợ chồng người con cả làm thủ tục vay ngân hàng, thế chấp sổ đỏ nêu trên; giấy ủy quyền thế chấp có bố , mẹ và các con đẻ đã ký nhưng không có chữ ký của con dâu thứ 2 (cưới và nhập khẩu năm 1997) và cháu nội (sinh năm 1998 – tại thời điểm vay đã đủ 16 tuổi). Nay, vợ chồng con cả không trả được ngân hàng do làm ăn thua lỗ. Ngân hàng khởi kiện đòi xử lý tài sản. Hỏi: Người con dâu thứ 2 (có góp tiền làm nhà năm 2009) và cháu nội (sinh 1998) có thể làm đơn yêu cầu tòa án tuyên Hợp đồng thế chấp sổ đỏ và tài sản trên đất vô hiệu không?. Nếu vô hiệu thì vô hiệu một phần hay toàn bộ. Theo luật định thì trường hợp này xử lý như thế nào?

II. Thời điểm ký kết và có hiệu lực của hợp đồng - Hợp đồng thế chấp sổ đỏ số 180 ngày 14/5/2014 bảo lãnh cho Hợp đồng tín dụng số 90 (không ghi ngày). - Hợp đồng tín dụng số 90 được lập ngày 16/5/2014 (sau 2 ngày) ghi được bảo lãnh bằng hợp đồng thế chấp số 180 ngày 15/5/2015 Hỏi: - Hợp đồng nào phải ký trước? - Hợp đồng thế chấp để bảo lãnh cho Hợp đồng tín dụng (lúc đó chưa có, thực tế là được lập sau đó 2 ngày) có được không? - Hợp đồng tín dụng ghi được bảo lãnh bằng hợp đồng thế chấp số 180 ngày 15/5/2014 (sai ngày, đúng là 14/5/2014). Từ điểm này, có thể bác bỏ, yêu cầu vô hiệu được HĐ nào không?

Chào bạn, Trường hợp của bạn Công ty luật Hải Nguyễn tư vấn như sau:

Thứ nhất: Về việc uỷ quyền ký hợp đồng thế chấp

Ðiều 109 Bộ luật dân sự năm 2005 về chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình:

- Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thỏa thuận.

- Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý.

Theo đó, những thành viên có tên trong sổ hộ khẩu gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền đất mang tên “Hộ gia đình” sẽ là những người có quyền sở hữu/sử dụng chung tài sản đó.

Theo thông tin bạn cung cấp thì sổ đỏ của gia đình bạn đứng tên hộ ông (ông nội bạn). Như vậy nếu tại thời điểm con dâu có tên trong sổ hộ khẩu mới được cấp mà văn bản uỷ quyền không có tên con dâu thì hợp đồng uỷ quyền vô hiệu. Việc hợp đồng uỷ quyền vô hiệu kéo theo việc vô hiệu giao dịch thế chấp với ngân hàng. Ngược lại nếu con dâu có tên sau thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì không cần có chữ ký của con dâu.

Thứ hai: Về việc ký kết hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp

Khi việc uỷ quyền không đúng như chúng tôi vừa phân tích ở trên thì không cần quan tâm đến việc hợp đồng tín dụng  hay hợp đồng thế chấp ký trước hay sau. Và xem xét giao dịch bảo đảm tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Thứ ba: Về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

Theo quy định tại điều 137 bộ luật dân sự năm 2005 thì giao dịch dân sự vô hiệu trả lại cho nhau những gì đã nhận. Bên nào có lỗi dẫn đến giao dịch dân sự vô hiệu thì phải bồi thường. Yếu tố tố lỗi được xem xét theo quy định tại nghị quyết 03.2006.NQHĐTPTANDTC.

Trên đây là một vài trao đổi với bạn. Nếu có vấn đề gì thắc mắc bạn liên hệ trực tiếp hoặc thông qua số máy của Công ty.

Trân trọng!