ĐẢM BẢO AN TOÀN TRONG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
Giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phát triển ngày càng sôi động do nhu cầu nhà ở tại các thành phố đông dân cư trong cả nước ngày càng nhiều và đặc thù của giao dịch loại nhà ở này là giá mua bán sẽ thấp hơn do với nhà ở sẵn có. Tuy nhiên, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lại tại các dự án chung cư luôn chứa đựng những tiềm ẩn rủi ro, nghiêm trọng nhất là rủi ro mất tiền mà không có nhận nhà ở, nhà ở kém chất lượng. Pháp luật về kinh doanh bất động sản có nhưng quy định để đảm bảo an toàn cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai:
1. Điều kiện nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định điều kiện:
- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
- Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua và được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Thiếu bất kỳ điều kiện nào, người mua nhà phải yêu cầu chủ đầu tư bổ sung để tránh trường hợp việc giao dịch bị vô hiệu..jpg)
2. Quy định về bảo lãnh đề đảm bảo dự án được thực hiện đúng tiến độ
Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định: trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Hai bên phải ký kết hợp đồng bảo lãnh, bao gồm những nội dung về phạm vi, điều kiện, nội dung, phí bảo lãnh. Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.
Khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua.
Trong hợp đồng mua bán nhà ở ký kết giữa chủ đầu tư và bên mua có quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư phải hoàn lại tiền cho bên mua khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết với bên mua.
3. Thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản 2014, quy định quá trình thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai có thể được thực hiện thành nhiều lần và có thể chia thành 3 giai đoạn:
- Giai đoạn ký kết hợp đồng: Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng
- Giai đoạn thi công dự án: Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
- Sau khi bàn giao nhà ở: Trường hợp bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.
-P.A-