Điều kiện để nhà ở tham gia giao dịch - Cập nhật : 24/04/2018

     ĐIỀU KIỆN ĐỂ NHÀ Ở THAM GIA GIAO DỊCH

Do mang nhiều tính chất đặc biệt mà pháp luật về nhà ở luôn chiếm một vị trí quan trọng trong hệ thống pháp luật nói chung mà trong đó chế định về điều kiện để nhà ở tham gia giao dịch cũng được Nhà nước quy định cụ thể.

I. CĂN CỨ PHÁP LÝ
- Luật nhà ở năm 2014    
 - Luật công chứng 2014
II. NỘI DUNG TƯ VẤN
1. Khái niệm nhà ở
Theo quy định về Luật Nhà ở năm 2014 thì
-“Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt” (Khoản 1 Điều 3) .
- Có các loại nhà ở như sau: nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở công vụ, nhà ở xã hội, ngoài ra hiện nay còn có loại hình mới được pháp luật ghi nhận sự tồn tại của nó đó là nhà ở hình thành trong tương lai.
2. Các loại giao dịch phổ biến về nhà ở
      - Hợp đồng tặng cho nhà ở
      - Hợp đồng cho thuê nhà ở
      - Thừa kế nhà ở
      - Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự có tài sản là nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai
      - Đổi nhà ở
      - Hợp đồng mượn nhà ở, ở nhờ
      - Hợp đồng góp vốn bằng nhà ở
      - Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, văn bản chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và văn bản chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở có sẵn
      - Hợp đồng mua bán nhà ở
      - Hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở
3. Điệu kiện để nhà ở tham gia giao dịch
     - Có giấy chứng nhận quyền sở hữu: áp dụng đối với các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn, đổi nhà. Các trường hợp này làm thay đổi chủ sở hữu của nhà ở nên điều kiện tiên quyết khi thực hiện các giao dịch này là phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu.
     Đối với các trường hợp giao dịch không có nguy cơ thay đổi chủ sở hữu như cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, tặng cho nhà tình nghĩa, tình thương…. Thì không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Tuy nhiên, đối với trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì cần phải có các giấy tờ, văn bản chứng minh được thời điểm chuyển quyền  sở hữu hay được phép thực hiện dự án, xây dựng, thi công, nguồn gốc tạo dựng nên nhà ở.
     - Nhà ở không thuộc diện tranh chấp: mặc dù có thể vẫn có Giấy chứng nhận quyền sở hữu tuy nhiên vì một số lý do như lỗi trong hệ thống, quá trình chuyển dịch hay đăng ký biến động tài sản mà dẫn tới việc có sự tranh chấp về nguồn gốc sở hữu, tư cách sở hữu nhà ở, mốc giới, ranh giới sử dụng đất. Nhà ở muốn thực hiện được giao dịch phải không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại về quyền sở hữu, đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn (trừ trường hợp đã có thỏa thuận rõ ràng).
     - Nhà ở không bị kê biên để thi hành án hoặc chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Khi tài sản đã bị áp dụng biện pháp này thì chủ sở hữu tài sản sẽ không thể thực hiện được đầy đủ quyền năng của mình đối với tài sản bởi biện pháp này nhằm mục đích để người bị thi hành án, thi hành quyết định hành chính phải hoàn thành nghĩa vụ đối với người có quyền.
      - Nhà ở không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền. Đây là quyết định hành chính từ Nhà nước có tính chất bắt buộc của các chủ sở hữu phải tuân thủ và thi hành để đảm bảo lợi ích của Nhà nước, xã hội, cộng đồng. Đồng thời, các văn bản này đều thể hiện rằng các tài sản này sẽ bị phá bỏ và quyền sở hữu sẽ chấm dứt, do vậy không thể thực hiện các giao dịch có liên quan tới các tài sản này.
      - Các trường hợp khác: Cần lưu ý đối với các giao dịch mà nhà ở được tặng cho, là di sản thừa kế, nhà ở đã tham gia vào hợp đồng thuê (đặc biệt là các hợp đồng thuê có thời hạn thuê kéo dài), nhà ở được sở hữu có thời hạn theo Hợp đồng mua bán, nhà ở được thế chấp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ…. thì ta cần xem xét đến các giao dịch, thỏa thuận đã thiết lập trước đó có liên quan đến tài sản. Các trường hợp này nhà ở sẽ bị hạn chế quyền của chủ sở hữu, chủ sở hữu nhà ở có thể sẽ phải có sự chấp thuận của người đã tham gia giao dịch có liên quan đến nhà ở để thực hiện giao dịch tiếp theo.
III. LIÊN HỆ TƯ VẤN TRỰC TIẾP
Công ty Luật Hải Nguyễn với đội ngũ Luật sư uy tín và giàu kinh nghiệm, chuyên cung cấp các dịch vụ tư vấn pháp lý về CÔNG CHỨNG, ĐẤT ĐAI, DOANH NGHIỆP, SỞ HỮU TRÍ TUỆ,…
Mọi thông tin chi tiết vui lòng liên hệ:
Công ty Luật Hải Nguyễn và Cộng sự
Hotline: 0973 509 636 (Ls. Hải ) & 0989422798 (Ls. An)
Email: lamchuphapluat@gmail.com

-MM-

 

GỬI YÊU CẦU TƯ VẤN
Cảm ơn qúy khách đã tin dùng dịch vụ của chúng tôi. Chúng tôi sẽ tiếp nhận, xử lý thông tin và trả lời quý khách sớm nhất.


Gửi câu hỏi Nhập lại

  • Cảnh báo những rủi ro dễ gặp nhất khi mua bán nhà đất!
  • Cảnh báo những rủi ro dễ gặp nhất khi mua bán nhà đất!

    Có tiền chưa chắc đã mua được nhà, mua được đất. Bởi lẽ trong thời buổi kinh tế thị trường phát triển hiện nay, thì quá nhiều cơ hội cho người dân để mua nhà, nhưng bên cạnh đó cũng tồn tại không ít những rủi ro pháp lý khi mua bán nhà, đất, khiến cho nhiều người tiền mất, tật mang, không được mua được nhà, đất và cũng không còn tiền.
  • Xử phạt khi chậm sang tên sổ đỏ
  • Xử phạt khi chậm sang tên sổ đỏ

    Theo quy định tại Khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013, trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất có nghĩa vụ phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động.
  • Đảm bảo an toàn trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
  • Đảm bảo an toàn trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

    việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lại tại các dự án chung cư luôn chứa đựng những tiềm ẩn rủi ro, nghiêm trọng nhất là rủi ro mất tiền mà không có nhận nhà ở, nhà ở kém chất lượng. Pháp luật về kinh doanh bất động sản có nhưng quy định để đảm bảo an toàn cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai.
  • Luật kinh doanh bất động sản năm 2014
  • Luật kinh doanh bất động sản năm 2014

    Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 được Quốc hội ban hành ngày 25 tháng 11 năm 2014 quy định về kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.
Hỗ trợ trực tuyến