Điều kiện thuê lại nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

Câu hỏi:
Bạn 'Trần Trung Tuấn - Email: trantrungtuan93@gmail.com' hỏi:

tôi đang chuẩn bị thuê nhà thuộc quyền sở hữu của nhà nước nhưng trên hợp đồng cũ với người thuê đầu vẫn còn hạn 1 năm 8 tháng. bây giờ tôi phải gối hợp đồng với thời gian đó. điều tôi thắc mắc là 1.cách xác nhận thông tin ngồi nhà đó có phải của nhà nước hay của ai khác bằng cách nào , cụ thể cần giấy tờ gì có giá trị xác thực để kiểm chứng pháp lý chủ sở hữu 2.khi vẫn còn hạn sử dụng như trên hợp đồng ,nếu bên thuê ko vi phạm điều khoản trong hợp đồng thì hiệu lực thu hồi của cơ quan chức năng có tác dụng hay ko ( nếu có ) 3.Điều kiện được thuê, thuê mua, mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước có cần nêu trong hợp đồng ko 4.tầng 1 + 2 làm nail & spa , tầng 3 + 4 cho thuê lại làm văn phòng , xin hỏi như vậy có vị phạm điều khoản gì ko & có bị thu hồi nhà ngay ko 5.sau khi hết hạn, bên thuê muốn gia hạn thêm thì phải làm gì , trường hợp ko gia hạn đc tiếp thì tiền đầu tư mặt bằng được đền bù hay tính như nào so với giá thị trường . rất mong luật sư có thể tư vấn giúp giải đáp thắc mắc trên .Chân thành cảm ơn !

Trả lời:

Cảm ơn sự tin tưởng của quý khách đã lựa chọn công ty của chúng tôi để tư vấn. Sauk hi nghiên cứu các nội dung quý khách đề nghị.Văn phòng Luật sư Hải Nguyễn và Cộng sự trả lời như sau:

1.Cơ sở pháp lý:

- Luật Nhà ở 2014;

- Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của CP quy định một số điều của Luật Nhà ở.

2. Nội dung trả lời:

Để trả lời các nội dung quý khách đã cung cấp trước tiên cần xác định quý khách có thuộc đối tượng, đủ điều kiện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước hay không (Điều 12) Luật Nhà ở; có thuộc Đối tượng và điều kiện thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước hay không (Điều 14 Luật Nhà ở).

Do chưa có đủ thông tin nên chúng tôi chưa thể khẳng định là quý khách có đủ điều kiện để được thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước hay không. Tuy nhiên nếu đủ điều kiện để thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước thì công ty Luật Hải Nguyễn và cộng sự tư vấn các nội dung khách hàng quan tâm như sau:

- Câu hỏi thứ nhất: Làm thế nào để xác thực chủ sở hữu ngôi nhà đang có ý định thuê có thuộc sở hữu của nhà nước hay không ?

* Trả lời: Vấn đề này trước khi có ý định giao kết hợp đồng thuê lại nhà anh có thể đề nghị bên bán cho xem lại hợp đồng thuê nhà trước đây. Tiếp theo cần đọc các nội dung trong hợp đồng để xem chủ thể ký kết cho thuê nhà có phải là nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hay không (có thể là công ty, doanh nghiệp nhà nước, cá nhân thuộc các đối tượng được thuê nhà thuộc sở hữu của nhà nước.)

- Câu hỏi thứ 2: Khi vẫn còn hạn sử dụng như trên hợp đồng, nếu bên thuê ko vi phạm điều khoản trong hợp đồng thì hiệu lực thu hồi của cơ quan chức năng có tác dụng hay ko? Việc chuyển đổi mục đích sử dụng từ nhà ở sang tầng tầng 1 + 2 làm nail & spa , tầng 3 + 4 cho thuê lại làm văn phòng , xin hỏi như vậy có vị phạm điều khoản gì ko & có bị thu hồi nhà ngay ko?

       *Trả lời: Khoản 1 Điều 84 Luật nhà ở quy định Các trường hợp thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được quy định, cụ thể:

  • Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của Luật này;
  • Hết thời hạn thuê theo hợp đồng mà bên thuê không còn nhu cầu thuê tiếp hoặc khi hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở;
  • Bên thuê, bên thuê mua trả lại nhà ở đang thuê, thuê mua;
  • Bên thuê không còn đủ điều kiện được thuê nhà ở theo quy định của Luật này;
  • Bên thuê chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà không có ai đang cùng sinh sống; trường hợp thuê nhà ở công vụ thì khi người được thuê nhà ở công vụ chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án;
  • Bên thuê, thuê mua nhà ở không nộp tiền thuê nhà ở từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
  • Nhà ở cho thuê, cho thuê mua thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
  • Bên thuê, bên thuê mua sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà ở hoặc tự ý chuyển đổi, bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở hoặc tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê, thuê mua.

       Như vậy căn cứ vào quy định trên nhà ở sẽ không bị bị thu hồi nếu không rơi vào một trong các trường hợp nêu trên. Đối chiếu với các thông tin quý khách cung cấp khi muốn thuê lại nhà ở; cải tạo, chuyển mục đích tầng 1 + 2 làm nail & spa, tầng 3 + 4 cho thuê lại làm văn phòng sẽ thuộc vào một trong các trường hợp bị thu hồi.

Để không bị thu hồi thì khi thực hiện thuê lại; cải tạo, cơi nới, kinh doanh…phải được sự đồng ý bằng văn bản của chủ sở hữu hợp pháp và được nhà nước thừa nhận.

           Câu hỏi thứ 3. Nếu được thuê nhà, khi hết hạn chủ thuê nhà sẽ được ưu tiên để tiếp tục thuê nhà trừ trường hợp không có nhu cầu thuê tiếp. Đối với trường hợp người thuê nhà làm tăng giá trị của ngôi nhà sau khi thực hiện cải tạo nay hết hạn không tiếp tục có nhu cầu thuê 02 bên có thể thỏa thuận hỗ trợ, trả thêm chi phí cho phần cải tạo làm tăng giá trị của ngôi nhà.

          Trên đây là nội dung tư vấn của công ty đối với các ý kiến của quý khách hàng. Để rõ hơn quý khách hàng có thể liên hệ trực tiếp với văn phòng Luật sư Hải Nguyễn và Cộng sự để được hỗ trợ, tư vấn chi tiết. Xin trân thành cảm ơn!

 

 

Xem thêm mục hỏi đáp

  • Tranh chấp di sản thừa kế
  • Tranh chấp di sản thừa kế

    Xin chào luật sư. Hiện nay tôi có vấn đề liên quan đến tranh chấp đất đai muốn được luật sư tư vấn. Nội dung vụ việc nhà tôi như sau:

  • Đầu tư nước ngoài
  • Đầu tư nước ngoài

    Xin chào luật sư, tôi muốn được hướng dẫn thủ tục hồ sơ pháp lý để chuyển tiền ra nước ngoài nhắm mua cổ phần công ty sau đó làm chủ sở hữu công ty.