Hiện nay diễn biến dịch bệnh Covit 19 ngày càng phức tạp, Chính phủ Việt Nam đã có các biện pháp mạnh tay để phòng chống, ngăn chặn đại dịch này. Các quán ăn, hàng xá, quán cà phê, vũ trường, quán Bar… đều đồng loạt tạm dừng hoạt động, làm ăn thua lỗ, tuy nhiên tiền thuê mặt bằng của các cơ sở kinh doanh vẫn phải chi trả. Nếu bên thuê muốn chấm dứt hợp đồng thuê trước thời hạn vì lý do dịch bệnh thì có bị phạt hợp đồng hay phải bồi thường hay không, dưới đây Luật Hải Nguyễn xin tư vấn như sau.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 428 Bộ luật dân sự 2015 về đơn phương chấm dứt hợp đồng như sau:
“Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”
Điều 132 Luật Nhà ở 2014 quy định chi tiết, cụ thể về các trường hợp đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà như sau:
1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.
3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Như chúng tôi đã phân tích ở bài trước, dịch bệnh Covit-19 là sự kiện bất khả kháng, nằm ngoài ý chí của con người.
Còn đối với các quy định tại Điều 428 Bộ luật dân sự 2015 và Điều 132 Luật Nhà ở 2014 thì không có điều khoản nào quy định về việc được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi có sự kiện bất khả kháng xảy ra. Như vậy, trong trường hợp bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà thì sẽ thuộc trường hợp chấm dứt hợp đồng trái pháp luật, bên thuê phải thực hiện nghĩa vụ bồi thường thiệt hại cho bên cho thuê mà các bên đã thỏa thuận hoặc thiệt hại thực tế xảy ra.
Trường hợp trong Hợp đồng thuê, các bên thỏa thuận về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu có sự kiện bất khả kháng xảy ra thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà là đúng pháp luật. Bên thuê không phải bồi thường thiệt hại cho bên cho thuê.
Trên đây là tư vấn của Luật Hải Nguyễn, nếu có bất kỳ thắc mắc nào vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi để được tư vấn trực tiếp. Luật Hải Nguyễn chuyên cung cấp các dịch vụ: Đại diện tham gia tố tụng tại Tòa án, đại diện ngoài Tòa án, dịch vụ sang tên sổ đỏ…