Tôi có mua thửa đất từ năm 2000, trong thửa đất lớn đã có sổ đỏ. có làm hợp đồng mua bán có ký xác nhận của 2 bên mua bán và UBND phường xác nhận đóng dấu, tuy nhiên sau đó chưa sang tên ngay. một thời gian quay lại làm thủ thục sang tên, thì chủ ô đất không chịu ký xác nhận chuyển nhượng. Thời gian kéo từ đó đến giờ không tách được vậy bên Công Ty mình có cách nào tách chuyển được không? Trân trọng!

Trả lời: Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật Đại An Phát, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin tư vấn như sau:

Theo như thông tin bạn cung cấp thì thửa đất bạn mua từ năm 2000, đã có hợp đồng mua bán chữ ký xác nhận của hai ben gồm: bên bán và bên mua (là bạn) đã có xác nhận đóng dấu của UBND phường.

Trong trường hợp này, việc chuyển nhượng mua bán của bạn với người đó được xác lập năm 2000, như vậy thời điểm này, Luật đất đai 1993 có hiệu lực áp dụng. Căn cứ vào quy định của Luật đất đai năm 1993 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản. Việc chuyển nhượng phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải được làm thủ tục và đăng ký tại Ủy ban nhân dân có thẩm quyền. Như vậy, tại thời điểm này giao dịch giữa bạn và người hàng bán được lập thành văn bản và được chứng thực nên giao dịch này giữa các bên phát sinh hiệu lực ngay tại thời điểm đó.

Trường hợp 1: Đối với thửa đất lớn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 2 điều 100 Luật đất đai 2013 quy định các trường hợp Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

“2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.”

- Đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển QSDĐ có chữ ký của các bên có liên quan (do mua bán, tặng cho mà chưa sang tên…),

- Nhưng đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển QSDĐ,

- Không có tranh chấp thì được cấp Sổ.

Như vậy trong trường hợp của bạn, thửa đất đã có sổ đỏ (nhưng đứng tên một người khác) thì bạn được cấp sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp 2: Theo như thông tin bạn cung cấp thì trong thửa đất bạn mua đã có 1 thửa lớn có sổ và còn lại một thửa chưa được cấp sổ.

Căn cứ theo điều 101 Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Trong trường hợp này đất của bạn đã mua và sử dụng ổn định lâu dài, đất bạn không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quền phê duyệt thì bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.

Như vậy khi làm thủ tục sang tên, cấp mới GCNQSDĐ tại cơ quan có thẩm quyền bạn cần cung cấp văn bản mua bán đất có chữ ký xác nhận Hai bên chứng thực của UBND phường.